Вестник гражданского общества

          Это выражение бытует в народе не случайно, потому что Уголовный Кодекс предусматривает наказания гражданам за противоправные деяния, а Жилищный – только за то, что мы живем в многоквартирных домах.
          Дело даже не в Жилищном кодексе РФ – он лишь завершение концепции реформирования ЖКХ, предложенной российским правительством, которая, на наш взгляд, приведет к серьезнейшим социальным потрясениям, гораздо более опасным, чем финансовые пирамиды 90 годов.

          Жилищно-коммунальное хозяйство России – это осколок советской системы хозяйствования, который перекочевал в новую рыночную Россию практически в неизменном виде. Идеологи ее создания считали, что чем крупнее генерирующие источники, тем дешевле один кВт энергии или одна Гкал тепла. Но ведь, чтобы доставить одну Гкал тепла до потребителя, нужны коммунальные сети, и порой очень длинные, а затраты на них нередко перекрывали экономию при выработке порой в разы, и себестоимость услуг в конечном счете становилась более дорогой. В советской системе хозяйствования расчет себестоимости велся по каждому отдельному предприятию, а удобство потребителя и его интересы компенсировались советской уравниловкой и дотациями из бюджета. Нигде в мире в стране с рыночной экономикой вы не найдете таких длинных и нерациональных коммунальных сетей, потому что там себестоимость оценивает конечный потребитель.
          В новой России дотации в ЖКХ из бюджета стали неподъемными, и они висели огромными гирями на пути развития новой рыночной экономики.
          Первая попытка снять эти дотации с бюджета была предпринята в конце 1992 года, когда Правительство РФ разработало программу перевода платежей за услуги ЖКХ на платежи по 100% себестоимости услуг. Правительственная программа предполагала за 5 лет перевести дотации из бюджета на плечи граждан «без сокращения доходов населения». Правительство рассчитало, что с 1993 по 1998 год зарплата россиян должна увеличиться на 15%, и изъятие 7% от этой прибавки к зарплате по расчетам специалистов «хватало» на оплату услуг к концу 1998 года по 100% себестоимости.
          Но к 1995 году стало ясно, что роста зарплаты нет, а рост платежей по ЖКХ есть. И тогда последовал Указ Президента РФ о новом этапе жилищно-коммунальной реформы, уже «с учетом доходов населения». Как учитываются наши доходы при переложении непроизводительных затрат в ЖКХ на плечи граждан, мы ощущаем все эти годы.
          Попытки обуздать необоснованный рост цен и тарифов предпринимались Правительством РФ неоднократно. Менялись органы и схемы контроля над формированием цен, порядок их утверждения. В 2000 годах даже была выстроена сеть экспертных организаций, которая, по мысли Правительства РФ, должна была давать заключение об экономической обоснованности предстоящего повышения цен и тарифов в ЖКХ.
          Все попытки обуздать монополии, бесследно поглощающие бюджетные деньги, потерпели фиаско. ЖКХ как было, так и оставалось «черной дырой», куда бесследно исчезали любые платежи и любые дотации из бюджета, при этом качество услуг не изменилось и производительность оставалась самой низкой и самой непрозрачной.
          Тогда Правительство РФ приняло решение волевым порядком передать содержание жилищного фонда в руки новых собственников приватизированных квартир, т.е. в руки граждан, и закрепило свое решение утверждением в Госдуме РФ Жилищного Кодекса РФ.

           Жилищный Кодекс РФ принудительно возложил обязанности по содержанию многоквартирных домов и оплату коммунальных услуг на собственников квартир. Правительство отказалось от обязательств, которые оно брало на себя при приватизации квартир: провести первый капремонт переданных гражданам многоквартирных домов и реформировать советскую коммунальную систему, адаптировав ее к рыночным условиям.
          Жилищный Кодекс принимался в большой спешке, и было ощущение, что государство спасается бегством от этого нереформируемого и неэффективного Жилищно-коммунального хозяйства. Вряд ли можно найти в нашем законодательстве другой такой непроработанный законодательный акт, как Жилищный Кодекс РФ, не считая, конечно, закон 2004 г. о монетизации социальных льгот. Несмотря на некоторые положительные решения в целом Жилищный Кодекс РФ неадекватен реалиям действительности и демонстрирует полный отрыв от нее, а социальные последствия этого закона непредсказуемы.
          Одно из «упущений» законодателей – отмену бесплатной приватизации с января 2007 года – исправил Конституционный суд РФ. Но это была далеко не самая опасная проблема нового Жилищного кодекса РФ.
          Другое нарушение Конституции РФ - введение в Жилищном Кодексе РФ (ст.5) третьего правотворческого уровня в нарушение 72 статьи Конституции РФ. Помимо Российской Федерации и ее субъектов, наделенных соответствующим правами Конституцией, к правотворческим субъектам, уполномоченным регулировать общественные жилищные отношения, были отнесены и муниципальные образования.
         Чем это грозит нам, гражданам? А тем, что теперь орган местного самоуправления будет определять в каждом поселении порядок предоставления жилых помещений из муниципального специализированного (по сути - общественного) жилищного фонда. И теперь не государство, а каждый отдельный муниципалитет будет устанавливать в каждом муниципальном образовании собственные критерии для малоимущих граждан и, соответственно, государственные гарантии на жилище. Если мы жители одного государства, то почему государственные гарантии на получение жилья у нас должны быть разными? Ведь это нарушает установленный Конституцией РФ принцип равенства прав граждан.
          Жилищный кодекс РФ столкнул две принципиально разные системы обеспечения жильем граждан из общественных жилищных фондов: с одной стороны, он в целом сохранил прежнюю 20-летней давности очередность на получение жилого помещения из публичных фондов, лишь слегка ее модифицировав; с другой стороны, параллельно ввел новую систему предоставления жилья в соответствии с материальным положением граждан (малообеспеченным).
          При всем при этом возможности обеспечения граждан жилыми помещениями ЖК РФ сузил до границ муниципального жилищного фонда соответствующей территории, передав решение жилищной проблемы только на усмотрение органов местного самоуправления. Тем самым государство «освободилось» от хлопотной функции обеспечения жильем широких слоев населения. С такой глобальной задачей муниципальные образования сами по себе, очевидно, не справляются, и справиться не могут.
          Изменение системы удовлетворения жилищных прав граждан, гарантированных ст. 40 Конституции РФ, не должно быть способом ограничения и тем более умаления этих прав, если отсутствуют основания, указанные в ч. 3 ст. 55 Конституции РФ. В противном случае нарушается требование ч. 2 той же ст. 55 Конституции РФ, запрещающей издавать законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина. Словом, законодателю Конституция РФ предоставляет право двигаться вперед, не утрачивая достигнутого и, тем более, не нарушая конституционных прав граждан.
          Между тем ст. 49 Жилищного кодекса РФ распорядилась описанной выше конституционной нормой весьма своеобразно: органы местного самоуправления обеспечивают жилыми помещениями только малоимущих, нуждающихся в жилье, и только из муниципального жилищного фонда, а Российское государство …«свободно» от соответствующих обязательств перед ними.
          Но при этом государство продолжает сохранять и наращивать государственный жилищный фонд под определенные неограниченные цели - предоставление жилых помещений лицам, занимающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности федеральных государственных служащих, военнослужащих и т.п. Исключение составили категории граждан, названные в Федеральном законе от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ.
          Стремительный уход государства от обязанностей по финансированию строительства жилья в прежних объемах не был сбалансирован с материальными возможностями граждан и органов местного самоуправления участвовать в жилищном строительстве, и является фактором, который еще долго будет крайне негативно влиять на общество.
          По оценкам Центра перспективного планирования, в г. Москве 80% приватизированных квартир принадлежат малоимущим гражданам, которые не способны построить себе новое жилище. Когда же доставшаяся им квартира придет к полному износу, а у некоторых собственников это время настает уже сейчас, а для большинства других – оно «не за горами», Жилищный кодекс не дает ответа, куда этим гражданам переселяться.
          Проблема переселения граждан усугубляется еще одним «советским» приобретением. Как известно в советское время, стремясь быстро решить жилищную проблему, государство развернуло широкомасштабную программу панельного домостроения. Специфика панельных пятиэтажек такова, что срок их службы составляет 40 лет, в отличие от кирпичных домов, для которых этот срок не менее 100 лет. Первые панельные дома в Первом микрорайоне г. Хабаровска уже начали рушиться – у них стали расходиться стены, а один из таких домов стянут металлическими стержнями. И никто не знает, сколько лет он еще выстоит, чем это закончится и какое здание «посыплется» завтра. И чем дальше, тем проблема переселения граждан из аварийных домов будет все больше и больше обостряться. Жилищный Кодекс РФ ограничился лишь общими фразами, что бремя содержания жилья возложено на их собственников.
          Между тем, эксплуатация и ремонт многоквартирного дома не могут быть пущены на самотек, это грозит непредсказуемыми последствиями для безопасности и самой жизни проживающих в нем граждан.

          Государство кинулось еще в одну крайность – создание товариществ собственников жилья (ТСЖ). Но как совместить это с положениями Конституции РФ (ст. 30) о добровольности объединения и пребывания в нем? Желание государства, а также органов местного самоуправления освободиться от «несвойственных функций» в приватизированных жилых домах и возложить их осуществление непосредственно на собственников помещений безотносительно к их социальным возможностям победило. Государство стало навязывать создание ТСЖ под прессом различных негативных последствий в случае отказа граждан.
          Принудительный характер не корпоративного, некоммерческого объединения, жесткая дисциплина принятия решений общим собранием собственников жилья нарушает требования гражданского законодательства к распоряжению общим долевым имуществом, указанным в главе 16 Гражданского кодекса РФ. Его основное требование к владению, пользованию и распоряжению домовым имуществом, составляющим общую долевую собственность, - единодушие ее участников (ст. 247 ГК РФ). То есть для принятия решений требуется общее согласие всех сособственников.
          Однако, для законодателя решающими оказались не интересы собственников жилья в многоквартирном доме, а задача облегчения управления жилищным фондом. Во имя этих интересов ЖК допускает принуждение собственников помещений, нарушая базовые принципы гражданского законодательства (ст. 1 ГК РФ): свободу договора, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, возможность беспрепятственно осуществлять лицом свои гражданские права. Ради «общего блага» интересы конкретных лиц не принимаются во внимание, более того, воля «собственников» фактически подавляется законодательными технологиями, в худших традициях советской системы. Так, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления домом с победителем конкурса независимо от того, одобряют ли они эту сделку или не одобряют.
          Помимо этого, законодатель счел возможным игнорировать экономическое состояние управляющих организаций, которые, как правило, в условиях недофинансирования бюджетами разных уровней обременены огромной кредиторской и дебиторской задолженностью, имеют не очень привлекательную историю, обеспечивают выполнение работ (услуг) сомнительного качества и при этом являются доминирующими на рынке коммунальных услуг.
          Содержание дома - чувствительная часть отношений собственников жилья в многоквартирном доме, затрагивающая их материальные возможности. Это граждане разного материального достатка, в числе которых 25 млн. человек, находящихся за чертой бедности.   Согласно социологическим исследованиям чуть ли не четверть должников по жилищно-коммунальным услугам находится за чертой бедности.
          Выселить их всех и продать единственное жилье малоимущих за долги не позволяет Конституция РФ. И наше государство, без тени смущения, возложило решение проблемы невозвратных долгов по жилищно-коммунальным услугам на управляющие компании и ТСЖ. Ни материальное положение собственников помещений, ни тяжелое положение управляющих компаний, ни новый формат экономики жилищного хозяйства при этом не принимались во внимание.
          Жилищный Кодекс РФ освободил государство от обязанностей по производству капитального ремонта в домах, помещения которых приватизированы, не позаботившись реструктуризировать свой долг в связи с недоремонтом жилищного фонда публичных форм собственности.
          Капитальный ремонт многоквартирных домов проживающими в них гражданами в г. Хабаровске, например, оплачивался с 1998 года. Причем эти деньги были целевыми, и должны были быть переданы собственникам приватизированного жилья как накопительные платежи. Но, не тут-то было, и нам, гражданам, предложено вновь начать накопление на капитальные ремонты своих домов с нуля.

Окончание следует.